カナダのコンドミニアムで修繕積立金が足りない——Special Assessmentという爆弾

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カナダでコンドミニアムを買った日本人が、入居2年目にポストに入っていた手紙を見て凍りついた。Special Assessment——修繕積立金の不足分として、一戸あたり$15,000（約168万円）の追加徴収。

日本のマンション管理組合でも修繕積立金の不足は問題になるが、カナダのSpecial Assessmentは金額のスケールが違う。

Reserve Fundとは何か

カナダのコンドミニアムには、Strata（BC州）またはCondo Corporation（オンタリオ州等）が管理するReserve Fundがある。日本の修繕積立金に相当する。

月々のStrata Fee（管理費）の一部がReserve Fundに積み立てられるが、築20年を超えた物件では、屋根の張り替え、配管交換、エレベーター更新といった大規模修繕の費用がReserve Fundを大幅に上回ることがある。

Special Assessmentの実態

Reserve Fundが不足すると、Strata Councilは所有者総会でSpecial Assessmentを決議する。可決されれば、全所有者が持分に応じた追加負担を求められる。

バンクーバーでは築30年超のコンドで$10,000〜$30,000（約112万〜336万円）のSpecial Assessmentが発生した事例が報告されている。配管（Plumbing）の全面交換が原因であることが多い。1980年代に建てられたコンドの多くがポリブチレン管を使用しており、これが劣化して漏水を引き起こしている。

購入前のReserve Fund Study確認

BC州のStrata Property Actでは、購入前にStatus Certificate（Strata文書パッケージ）を取得する権利が買主に認められている。オンタリオ州ではStatus Certificateの取得が事実上必須だ。

確認すべきポイントは3つ。Reserve Fundの現在残高、Reserve Fund Study（専門家による将来の修繕費予測）、過去のSpecial Assessmentの履歴。Reserve Fundが推奨残高の50%以下であれば、近い将来のSpecial Assessmentリスクが高い。

管理費が安い物件の落とし穴

月々の管理費が周辺相場より安いコンドは魅力的に見える。だが管理費が安い理由が「Reserve Fundへの積立を抑えているから」であれば、将来のSpecial Assessmentリスクを先送りしているだけだ。

管理費$300/月の物件と$450/月の物件を比較するとき、その差額$150がReserve Fundへの積立なのか、サービスの違いなのかを確認する。前者であれば、安い方が長期的には高くつく可能性がある。

不動産エージェントに「Reserve Fund Studyを見せてください」と言う。これが購入判断で最も重要な一言になる。