カナダの住宅コープという選択肢——家賃高騰の中で生き残る共同所有の仕組み

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トロントで1ベッドルームのアパートを借りると、市場家賃は月$2,500（約280,000円）前後です。同じ都市の住宅コープに住めれば、月$1,200（約134,400円）程度。ただし、待機リストは5〜10年。カナダの住宅コープは、知っていても簡単には入れない仕組みです。

住宅コープとは何か——「所有」ではなく「メンバーシップ」

カナダの住宅コープ（Housing Co-operative）は、分譲マンションでも賃貸でもありません。居住者がコープの「メンバー」になり、住居の使用権を得る仕組みです。

メンバーは毎月のハウジングチャージ（実質的な家賃）を支払いますが、不動産を所有しているわけではありません。転売益は出ないし、退去時に持分を売ることもできません。その代わり、市場家賃より大幅に安い住居費と、長期的な居住の安定が得られます。

カナダ全土に約2,200の住宅コープがあり、約25万世帯が暮らしています。オンタリオ州とBC州に集中しており、この2州だけで全体の約7割を占めます。

1970年代の遺産——連邦住宅プログラム

カナダの住宅コープが大量に建設されたのは1970年代〜1990年代初頭です。連邦政府がNational Housing Act（Section 61）に基づいて低利融資と運営補助金を提供し、非営利の住宅コープが次々と設立されました。

1993年に連邦政府はこの補助金プログラムを打ち切りました。以降、新しい住宅コープはほとんど建設されていません。既存のコープは補助金がなくなった後も運営を続けていますが、建物の老朽化と修繕費の増加が課題になっています。

2018年にCMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation）が立ち上げたNational Housing Strategyでは、既存コープの維持・修繕に資金が振り向けられています。CHF Canada（Co-operative Housing Federation of Canada）が全国のコープの連携と政策提言を担っています。

市場家賃との差——数字で見る

トロントとバンクーバーでの比較です。

コープのハウジングチャージは運営費・修繕積立金・固定資産税で構成されています。利益を出す必要がないため、市場家賃の50〜60%程度に収まります。さらに、低所得世帯向けにRent-Geared-to-Income（RGI）という制度があり、収入の25〜30%を上限とする家賃減額が適用されるユニットもあります。

待機リストの現実

安い分だけ、入るのは難しい。多くのコープは独自の待機リストを持っており、空きが出た順にメンバーを受け入れます。人気のあるコープでは待機期間が5〜10年に及ぶことも珍しくありません。

トロント市では、社会住宅（social housing）全体の集中待機リストをToronto Community Housingが管理しています。2024年時点で約8万世帯がこのリストに登録しており、平均待機期間は7〜12年です。コープだけに限っても、数年単位の待ちは覚悟が必要です。

申し込み方法はコープごとに異なります。直接コープに連絡して待機リストに登録するケースが多く、統一的なオンラインポータルは存在しません。CHF Canadaのウェブサイトに各地域のコープディレクトリがあるので、そこから個別に問い合わせることになります。

住んだらどうなるか——運営参加の義務

住宅コープのメンバーには、建物の運営に参加する義務があります。年次総会への出席、委員会活動（財務・修繕・入居審査など）への参加、共用部の清掃や庭の手入れなど、分担は各コープの規約で決められています。

これは単なるルールではなく、コープが成り立つための仕組みです。管理会社に委託する一般的なマンションと違い、コープは居住者自身が運営します。委員会活動に月4〜8時間程度を費やすのが一般的です。

運営参加を怠ると、コープの理事会から警告を受け、改善が見られなければ退去を求められる場合もあります。「安く住めるが、時間と労力を出す」というトレードオフです。

移民・外国人でも入れるのか

住宅コープの入居条件はコープごとに異なりますが、多くの場合、カナダに合法的に居住する権利があれば市民権やPRは必須ではありません。ただし、RGI（収入連動型の減額家賃）ユニットに申し込む場合は、PRまたは難民認定が必要な場合があります。

カナダの住宅コープは、家賃高騰への万能薬ではありません。新規供給がほぼ止まっていて、既存のコープは老朽化が進み、待機リストは長い。それでも、入居できれば市場価格の半額以下で安定した住まいが手に入るのは事実です。住居費がカナダ生活の最大の固定費である以上、選択肢の一つとして知っておく価値はあります。