スペインのマンション管理組合（コムニダ）で在住者がはまる落とし穴 | スペイン | Kaigaijin

この記事の日本円換算は、1EUR≒163円で計算しています（2026年5月時点）。為替は変動するので、現地通貨の金額を基準にしてください。

スペインのマンションを購入すると、誰も教えてくれなかったことが後からわかってくる。「コムニダ」と呼ばれる管理組合への参加が法律で義務付けられており、月々のガスト・デ・コムニダ（管理費）が発生する。賃貸でも管理費を誰が払うかは契約次第で、知らずに負担させられているケースがある。

コムニダとは何か

コムニダ・デ・プロピエタリオス（所有者共同体）は、集合住宅の共用部分を維持管理するために区分所有者全員が構成する法人格のある組織だ。スペインの区分所有法（Ley de Propiedad Horizontal）で規定されている。日本のマンション管理組合に近い概念だが、より強制力が強い。

毎年1回（通常春頃）の定期総会が義務付けられており、管理費の見直し、大規模修繕の承認、管理会社の選任などを議決する。住民投票と同じ原理で、出席者または委任状提出者の過半数（または3分の2）で決議する。

バルセロナやマドリードの中心部では月50〜200EURが一般的な相場（推定）。建物の築年数、エレベーターの有無、コンシェルジュ（ポルテーロ）の有無などで大きく変わる。コンシェルジュがいる建物は月100EURを超えることも多い。

内訳は掃除・電気・水道・エレベーター保守・管理会社費・修繕積立金などで構成される。日本と違うのは、コムニダの決議によって突発的な「特別徴収（derrama）」が発生することだ。「屋根を修繕することになったから1人あたり3,000EURを来月までに払ってほしい」という通知が届くことがある。

賃貸の場合、管理費を誰が負担するかは賃貸契約書の条文次第だ。「ガスト・デ・コムニダはオーナー負担」が一般的だが、一部の契約では賃借人が負担するよう書かれていることがある。契約前に確認が必要だ。

特に問題になるのは「derrama（特別徴収）」が発生した際の扱いだ。入居後に大型修繕が決まり、追加費用の負担を請求されるケースは報告されている。

年次総会はスペイン語（もしくは地域によってカタルーニャ語・バスク語）で進行する。外国人所有者の場合、議事が理解できずに重要な議決が知らない間に通ってしまうことがある。信頼できる通訳か、スペイン語のできる代理人に委任状を出すのが現実的な対処法だ。

「管理会社が使えない」「費用が高すぎる」という不満が出ても、組合の多数決がなければ変えられない。スペインの組合政治は隣人との関係性が重要で、普段から顔見知りになっているかどうかが票読みに影響する。

管理費の滞納が続く所有者には、組合が法的手段を取ることもある。購入前に「コムニダの滞納者がいないか」「大きなderramaの予定がないか」を確認するのは物件デューデリジェンスの基本とされている。

スペインの不動産は価格だけ見ていると後から想定外の出費が出てくることがある。コムニダの仕組みを最初から知っておくかどうかで、入居後の安心感が変わってくる。