スペインで家を買うとき「ノタリオ」が絶対に必要な理由——公証人制度と不動産取引 | スペイン | Kaigaijin

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スペインで不動産を購入するとき、売主と買主が合意しただけでは所有権は移転しない。Notario（ノタリオ、公証人）の前で契約書（Escritura Pública）に署名し、公証を受けて初めて法的に有効な取引になる。

日本では不動産取引の公証は任意だ。スペインでは義務。この違いは、ラテン法系の国々が「国家が取引の正当性を保証する」という思想を持っていることに由来する。

Notarioの役割

スペインのNotarioは弁護士資格を持ち、国家試験に合格した公務員に準ずる存在だ。全国に約3,000人しかおらず、1人あたり約15,000人の国民をカバーしている。

不動産取引におけるNotarioの役割は3つある。

1つ目は、本人確認。売主・買主がパスポートまたはDNI（国民身分証明書）で本人であることを確認する。外国人の場合はNIE（外国人識別番号）も必要。

2つ目は、契約内容の読み上げ。Notarioは契約書の全文を声に出して読み上げ、双方が内容を理解していることを確認する。スペイン語が理解できない場合は、通訳を同席させる必要がある。

3つ目は、法的有効性の確認。抵当権の有無、税金の滞納、建築許可の適法性など、物件に法的な瑕疵がないことを確認する。

Notarioの手数料は法律で上限が定められており、物件価格に応じてEUR 600〜1,500（約9.6万〜24万円）程度。物件価格がEUR 300,000（約4,800万円）の場合、約EUR 800〜1,000（約12.8万〜16万円）が相場だ。

不動産登記所（Registro de la Propiedad）への登記費用が別途EUR 400〜700（約6.4万〜11.2万円）程度かかる。

Notarioが必要なのは不動産だけではない。会社設立、遺言書の作成、委任状（Poder Notarial）の発行にもNotarioの公証が求められる。

在住日本人がよく使うのは委任状だ。日本の役所手続きを代理人に依頼する際、スペインのNotarioで委任状を作成し、アポスティーユ（Apostilla）を付けて日本に送る。この手続きを知っているかどうかで、一時帰国の必要性が変わることがある。

Notarioの予約は電話またはオンラインで可能だが、人気のあるNotarioは2〜3週間待ちになることもある。不動産購入が決まったら早めに予約しておくと、スケジュールに余裕が持てる。

スペインの取引は遅い。だが遅いのは怠慢ではなく、「確認の層を重ねる」という設計思想の結果だ。