イギリス賃貸の敷金（Deposit）は政府認定機関が預かる——TDSの仕組みと返還の実務
イギリスの賃貸では敷金を大家が直接保管できない。政府認定のTenancy Deposit Scheme（TDS）に預ける法的義務がある。預け入れから返還までの流れと紛争解決の手順を解説。
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日本の賃貸では敷金は大家が預かり、退去時に原状回復費を差し引いて返還される。トラブルが起きたら、交渉するか、最悪は少額訴訟。イギリスでは違う。大家が敷金を自分の口座に入れておくこと自体が違法だ。
Tenancy Deposit Scheme（TDS）とは
2007年のHousing Act 2004の施行により、イングランドとウェールズでは、Assured Shorthold Tenancy（AST、標準的な賃貸契約）の敷金を政府認定の保護スキームに預けることが法的に義務化された。
認定スキームは3つ:
- Deposit Protection Service（DPS）: 無料。敷金を第三者機関が保管する「Custodial」方式
- MyDeposits: 保険方式。大家が敷金を保管するが、保険でテナントを保護
- Tenancy Deposit Scheme（TDS）: 保険方式。大家が保管+保険でカバー
大家は敷金を受け取ってから30日以内にいずれかのスキームに登録し、テナントに「Prescribed Information」（スキーム名、敷金額、紛争時の手続きなど）を書面で通知する義務がある。
大家が違反したらどうなるか
大家が敷金を保護スキームに預けなかった場合:
- テナントはSection 21 notice（退去通知）を無効化できる
- 裁判所に訴えると、敷金の1〜3倍の罰金が大家に課される
- つまり£1,500の敷金を預けなかった大家は、最大£4,500をテナントに支払うリスクがある
これは日本の賃貸にはないテナント保護だ。
敷金の上限
Tenant Fees Act 2019により、敷金の上限は:
- 年間家賃£50,000未満の物件: 5週間分の家賃
- 年間家賃£50,000以上の物件: 6週間分の家賃
ロンドンで月£1,800のフラットなら、敷金の上限は£2,077（5週間分、約40.5万円）。日本の「敷金2ヶ月」に比べると低い。
退去時の返還プロセス
- 退去日にInventory check（物件の状態確認）が行われる
- 入居時のInventory report（写真付きの物件状態記録）と比較
- 大家が差し引きなしに同意すれば、スキームから全額返還（通常10営業日以内）
- 大家が修繕費を請求する場合、テナントと交渉
紛争解決（ADR）
大家とテナントの間で差し引き額に合意できない場合、保護スキームが提供する**Alternative Dispute Resolution（ADR、裁判外紛争解決）**を利用できる。無料で、独立した裁定人が証拠を審査して判断を下す。
ここで重要なのがInventory reportだ。入居時と退去時の物件の状態を写真で記録した報告書がなければ、大家はクリーニング代や修繕費の請求を立証できない。
テナント側の防衛策:
- 入居日に物件の全部屋を写真で記録する（日付入り）
- 既存の傷・汚れはInventory reportに記載を求める
- 退去前にプロのクリーニング（End of tenancy cleaning、£150〜£300 / 約29,250〜58,500円）を入れる
契約後30日以内にPrescribed Informationを受け取ったか確認し、どのスキームに登録されているか記録しておく。入居日の写真は必ず撮る（スマホのタイムスタンプが証拠になる）。仕組みを知っていれば、不当な差し引きから自分を守れる。