インドネシアで外国人は不動産を買えるのか——Hak Pakai制度の仕組みと注意点

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インドネシアで家を買いたい——と思った瞬間に壁にぶつかる。外国人は土地の所有権（Hak Milik）を持てない。1960年の土地基本法（UUPA）で明確に禁止されている。ただし「買えない」と「住めない」は別の話だ。

Hak Pakai（使用権）で取得する

外国人が合法的に不動産を取得できるのはHak Pakai（使用権）という仕組みだ。土地の「所有」はできないが、「使用」はできる。

• 期間: 最長30年。延長20年＋更新30年で合計最大80年
• 対象: KITAS（一時滞在許可）またはKITAP（永住許可）を持つ外国人
• 最低価格: ジャカルタで最低50億IDR（約4,750万円）、バリで最低30億IDR（約2,850万円）、その他の地域で最低20億IDR（約1,900万円）
• 用途: 居住用のみ。転貸・商用利用は不可

ノミニー方式の危険

「インドネシア人の名義で買えばいい」——このノミニー方式は事実上の脱法行為であり、極めてリスクが高い。

ノミニー名義の不動産は法的にはノミニーの所有物だ。名義人が死亡した場合、その相続人に権利が移る。名義人と関係が悪化した場合、不動産を取り返す法的手段がほぼない。最高裁はノミニー方式による外国人の土地取得を繰り返し無効と判断している。

PT PMA（外国資本会社）を通じた取得

法人としてはPT PMA（外国資本の有限会社）を設立し、Hak Guna Bangunan（建物建設権）を取得する方法がある。

• Hak Guna Bangunan: 最長30年。延長20年＋更新30年
• 用途: 商用・居住用
• メリット: 法人名義なので個人のビザに依存しない
• デメリット: PT PMAの設立・維持コスト。最低資本金100億IDR（約9,500万円）が必要

小規模な居住用物件にはコストが見合わないが、投資目的の商業物件であれば現実的な選択肢だ。

アパートメント（ストラタタイトル）

マンションの一室であれば、外国人がHak Pakai付きのストラタタイトル（区分所有権）を取得できる。在インドネシア日本人が最も多く利用する方法だ。

ジャカルタの外国人向けアパートメント（Sudirman、Kuningan、Senopati周辺）は1ベッドルームで15億〜30億IDR（約1,425万〜2,850万円）が相場。築年数や設備で大きく変わる。

税金と維持費

在インドネシア日本人への注意点

• 帰国時: Hak Pakaiは外国人がインドネシアを離れた場合、1年以内に処分する義務がある
• 相続: 相続人がインドネシア非居住者の場合、相続後1年以内に処分が必要
• 弁護士の起用: 不動産取引はインドネシアの不動産法に詳しい弁護士を必ず通す

「外国人は買えない」で思考停止しがちだが、制度を理解すれば合法的な取得方法は存在する。事前調査の深さが結果を左右する。