韓国チョンセとベンチャー投資は同じ賭けをしている | 韓国 | Kaigaijin

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韓国で部屋を借りるとき、家賃を払わない代わりに数千万円を預ける。チョンセという制度の構造は、ベンチャーファンドに出資するLPとほとんど同じだ。

チョンセの仕組みを30秒で

チョンセ（전세）は、契約時にまとまった保証金をオーナーに預け、月々の家賃はゼロで住む韓国独自の賃貸制度だ。契約終了時にオーナーは保証金を全額返還する。

ソウルのアパート（マンション）の場合、2025年時点でチョンセ保証金の平均は約6億8,000万ウォン（約7,140万円）。物件価格の約54%に相当する（韓国国土交通部）。

つまり、部屋を借りる人は「家賃を払っている」のではなく「数千万円を無利子で貸し出している」。

ベンチャーファンドの基本構造はこうだ。

チョンセに当てはめると、テナントがLP、オーナーがGP。テナントは数千万円を預け、オーナーはその資金で不動産を購入したり、預金利息を得たりして運用する。テナントは運用に口出しできない。

ベンチャーファンドとの違いは、LPに対するリターンが「住む権利」だけという点。キャピタルゲインもインカムゲインもテナントには入らない。

ここが問題の核心だ。

ベンチャーファンドなら、GPが運用に失敗してもLPは「投資した金額」の損失で済む。リスクは承知の上で出資している。

チョンセでは違う。テナントは投資のつもりで預けていない。「住むための保証金」として預けている。だが構造的にはGPに全額を託しているのと同じだ。オーナーが預かった金を不動産投資に回し、不動産価格が下落すれば、返還資金が足りなくなる。

2023年以降、韓国政府がチョンセ詐欺被害者として認定した件数は累計で約2万8,000件以上に達した（韓国国土交通部、2024年時点）。被害額は数百億円規模と報じられている（Bloomberg、2023年4月報道）。

チョンセ詐欺は、典型的にはこういう構造になる。

これはベンチャーファンドで言えば、GPが複数のファンドから資金を集めて1つのポートフォリオに集中投資し、出資者への分配を新規出資で賄っているのと同じだ。いわゆるポンジ・スキームの構造に近い。

チョンセの問題は、テナントの認識と実態のズレにある。

テナントは「部屋を借りている」つもりだが、実際には「オーナーの不動産投資ファンドにLP出資している」。しかもそのファンドの運用方針も、レバレッジの比率も、他に何人のLPがいるかも開示されない。

ベンチャーファンドであれば投資契約書に運用方針・レバレッジ制限・LP優先分配条項が書かれている。チョンセにはそれがない。テナントには保証金返還請求権があるだけで、オーナーの運用状況を監視する仕組みが制度上存在しない。

チョンセは1960年代に韓国の住宅不足と金融制度の未発達を背景に生まれた。銀行の住宅ローンが普及していなかった時代、オーナーは購入資金をテナントから調達し、テナントは月々の家賃負担をゼロにできた。双方にメリットがあった。

低金利時代が到来するまでは、オーナーがチョンセ保証金を預金するだけで年5〜10%の利息を得られた。リスクの低いモデルだった。

しかし韓国の政策金利が下がり、預金利息だけでは回らなくなった。オーナーは不動産投資に資金を回すようになり、ファンド構造としてのリスクが急速に高まった。

2025年、韓国国土交通部長官が「チョンセは時代が過ぎ去ったシステムだ」と公式に発言した。チョンセからウォルセ（月額賃料制）への移行が進みつつある。

ソウルで部屋を探す場合、チョンセかウォルセかの選択がまず出てくる。

ウォルセは日本の賃貸に近い。保証金は100〜500万円程度で、月額家賃を払う。チョンセに比べてリスクは大幅に低い。

チョンセを選ぶ場合は、最低限以下を確認する必要がある。

数千万円を個人に預ける行為だという認識を持つことが、制度を理解する第一歩になる。