マレーシアのコンドミニアム管理費問題——未払いが積み重なって施設が劣化する構造

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KLのコンドミニアムを内覧したとき、エレベーターに「故障中」の貼り紙がある、プールの水が濁っている、廊下の照明が切れたまま——こうした物件を見かけたことがある人は多いだろう。

これは単なる管理の怠慢ではなく、構造的な問題から来ている。

未払い問題の構造

マレーシアのコンドミニアムは区分所有者と賃借人が混在する。管理組合（JMB: Joint Management Body、後にMC: Management Corporation）が管理費を徴収して共用施設の維持を担うが、所有者の一部が管理費を払わないケースが慢性化している。

管理費未払い率が20〜30%を超えると、管理会社への委託費用・共用部の電気代・修繕費が賄えなくなり、施設が劣化し始める。施設が劣化すると「こんなコンドなら払わなくてもいい」という心理が広がり、さらに未払いが増える悪循環だ。

なぜ回収できないのか

日本のマンションなら管理費未払いは法的に回収しやすいが、マレーシアでは手続きが遅く、長期未払いでも強制執行に時間がかかる。

また投資目的で購入した非居住オーナーが「使っていないから払わなくていい」と考えるケースが多く、賃貸で住んでいる入居者（テナント）が実際に使っているという矛盾が生まれる。

良い物件の見分け方

物件選びでは以下を確認することが推奨される：

管理費の徴収率：内覧時に管理会社や大家に「管理費の回収率はどのくらいですか？」と聞く。80%以上あれば比較的健全だ。

施設の現状：プール・ジム・エレベーターが正常稼働しているか確認する。「修理中」は許容範囲だが「壊れたまま放置」は警戒サインだ。

管理会社の評判：管理会社名を調べてレビューを確認する。複数のコンドを管理している実績ある会社の物件は安定しやすい。

築年数と価格のバランス：築20年超の物件は管理状況の確認が特に重要だ。安い家賃には「管理が行き届いていない」という理由が含まれていることがある。

在住外国人が被る影響

賃貸で住んでいる外国人にとって、管理費問題は直接的な影響をもたらす。「プールを使いたかったのに月の半分は使えない」「エレベーターが頻繁に故障する」は、生活の快適さに直結する。

物件選びの段階でこの問題を意識しておくと、同じ家賃でも質の差がある物件の見分けができるようになる。