マレーシア不動産投資ガイド——州ごとに違う最低価格と2026年の印紙税引き上げ

この記事の日本円換算は、1MYR≒40円で計算しています（2026年3月時点）。為替は変動するので、現地通貨（MYR）の金額を基準にしてください。

マレーシアは東南アジアの不動産市場の中でも、日本人投資家にとって馴染みのある国です。MM2H（Malaysia My Second Home）ビザの知名度、日本語情報の多さ、そして物件価格の安さが理由でしょう。

クアラルンプールのコンドミニアムが平均MYR 494,384（約1,977万円）。グロス利回りは4〜6%。シンガポールのようなABSD（追加印紙税60%）もありません。

ただし、2026年1月から外国人の印紙税が4%から8%に倍増しています。また、州ごとに異なる最低購入価格、州政府承認の必要性、RPGT（不動産譲渡益税）の永続課税など、見落としがちなポイントもあります。

外国人の所有ルール——州ごとに違うルール

マレーシアでは、外国人の不動産購入に連邦法と州法の両方が関わります。

購入可能な物件

外国人はコンドミニアム、戸建住宅、土地のいずれも購入可能です。タイやシンガポールと違い、土地の所有が認められているのはマレーシアの特徴です。

ただし、以下の制限があります:

• 州ごとの最低購入価格を超える物件のみ
• 州政府（State Authority）の承認が必要
• マレー・リザーブ地（Malay Reserved Land）は購入不可
• ブミプトラ枠（マレー系優先枠）の物件は購入不可

州別の最低購入価格

外国人が購入できる物件の最低価格は、州によって大きく異なります。

※ 出典: 各州政府規定（2025〜2026年時点）。州により随時変更の可能性あり

例外: メディニ・イスカンダル（ジョホール州の特別経済区）では、最低価格の制限なしで外国人がストラタ物件を購入できます。

州政府承認（State Consent）

全ての外国人の物件購入には、州政府（State Authority）の承認が必要です。

• 承認の取得には3〜6ヶ月かかる
• 売買契約書（SPA）に「州政府承認が得られない場合は契約解除」の条項が入る
• 承認手数料が別途発生（州により異なる）

この承認プロセスが、マレーシアの不動産取引に時間がかかる主な理由です。

税金の全体像

購入時の税金

印紙税（Stamp Duty）— 2026年から外国人は8%

**2026年1月1日以降、外国人の住宅物件購入に対する印紙税は一律8%**になりました。これは従来の4%（外国人フラットレート）からの倍増です。

参考として、マレーシア国民・永住者は以下の累進税率が適用されます:

MYR 1,000,000（約4,000万円）の物件の場合:

• マレーシア国民: 印紙税 MYR 24,000（約96万円）
• 外国人: 印紙税 MYR 80,000（約320万円）

差額はMYR 56,000（約224万円）。シンガポールのABSD 60%（同価格帯ならSGD 48万 = 約5,952万円）と比べれば軽いものの、無視できない追加コストです。

※ 商業物件は従来の税率が適用され、この引き上げの対象外です。

その他の購入コスト

保有中の税金

地方税（Assessment Tax / Cukai Taksiran）

地方自治体が徴収する年間の物件税。物件の年間評価額に対して課税され、税率は自治体により異なりますが、おおむね**評価額の4〜10%**程度です。

土地税（Quit Rent / Cukai Tanah）

土地に対して州政府が課す年間税。金額は少額（MYR数十〜数百程度）。

賃貸所得税

• マレーシア居住者（年間182日以上滞在）: 累進税率 0〜30%
• 非居住者: 一律30%

非居住者の30%は重い税率です。ただし、賃貸にかかる必要経費（ローン利息、管理費、修繕費、仲介手数料、地方税等）は控除可能。ネットの賃貸所得に対して30%が課税される仕組みです。

MM2Hビザで居住している場合は、マレーシア居住者として累進税率（最高30%）が適用されます。

売却時の税金——RPGT（Real Property Gains Tax / 不動産譲渡益税）

外国人のRPGT税率は以下の通りです:

外国人にとっての最大の注意点: 何年保有しても0%にならない。6年目以降も10%のRPGTが永続的に課税されます。マレーシア国民は6年超の保有で非課税になりますが、外国人にはその恩恵がありません。

控除として、売却益のMYR 10,000または10%（いずれか大きい方）は自動的に免除されます。

2025年1月1日から、RPGTは自己申告制（Self-Assessment System）に移行しています。売主が自分で譲渡益を計算し、90日以内に申告・納付する責任を負います。

賃貸利回り

エリア別グロス利回り（2025年）

※ 出典: Global Property Guide, NextSix（2025〜2026年データ）

ネット利回りの現実

グロス5.5%でも、管理費（MYR 300/月程度）、保険、空室（年1ヶ月と仮定）、仲介手数料などを差し引くと、ネット利回りは4%前後に落ちます。さらに非居住者の場合は賃貸所得税30%がかかるため、税引き後のネット利回りは2.5〜3%程度になります。

KLの高級コンドミニアムは利回りが低く（3〜4%グロス）、郊外のほうが利回りは高い傾向ですが、テナント付けの難易度も上がります。

価格推移

2025年の実績

• マレーシア全体の平均住宅価格: MYR 494,384（約1,977万円）、前年比+0.1%（2025年Q3）
• 住宅価格指数: 233.1ポイント、前年比+2.6%（2025年通年）
• 不動産市場全体の取引額: MYR 2,419億（過去10年で最高）

物件タイプ別の価格上昇率（2025年通年）:

気になる供給過剰

2025年Q3時点で、完成済み未販売住宅は30,000戸超（総額MYR 177.3億）に達しています。前四半期比で30%以上増加。

インフレ調整後の住宅価格は前年比−1.39%と、実質ベースでは下落しています。名目では微増でも、インフレを考慮すると実質リターンはマイナスの時期もあります。

2026年の見通し

マレーシア経済は4.0〜4.5%の成長が見込まれており、不動産市場も底堅い推移が予想されています。ただし、未販売在庫の解消には時間がかかる見込みで、急激な価格上昇は期待しにくい状況です。

購入プロセス

ステップ1: 物件選定と予約

外国人が購入可能な物件か（最低価格、ブミプトラ枠でないか等）を確認。物件を決めたら、予約金（Earnest Deposit）として通常2〜3%を支払います。

ステップ2: 売買契約書（SPA）の締結

予約から14〜21日以内にSPAに署名。署名時にさらに7〜8%の手付金を支払います（予約金と合わせて合計10%前後）。

SPAには「州政府承認が得られない場合は契約解除」の条項が含まれます。

ステップ3: 州政府承認の申請

弁護士が州政府（State Authority）に外国人の購入承認を申請。承認まで3〜6ヶ月かかります。

この間、弁護士は土地権利の調査（Title Search）、デューデリジェンス、ローンの手配（利用する場合）を並行して進めます。

ステップ4: 印紙税の支払いと登記

州政府承認後、印紙税（外国人は8%）を納付し、所有権の移転登記を行います。

ステップ5: 残金の支払いと引き渡し

ローンを利用する場合は銀行からの融資実行、残金の支払い、鍵の引き渡し。

全プロセスの所要時間: 4〜8ヶ月。州政府承認の期間が最大の変数です。

MM2Hビザと不動産購入

MM2Hは長期滞在ビザですが、不動産購入の条件も含まれています。

2024年改定後のMM2Hティア制

※ サラワク州のS-MM2Hは別制度で、より低い金融要件で参加可能（定期預金MYR 150,000〜、物件価格MYR 500,000〜600,000）

MM2Hは不動産購入を「条件」としているわけではなく、購入する場合の最低価格が定められている仕組みです。ビザ取得と不動産購入は別々に進めることもできます。

MM2H保有者はマレーシア居住者として税務上の扱いを受けられる可能性があるため、賃貸所得税が30%（非居住者）から累進税率に下がるメリットがあります。

リスクと注意点

印紙税の倍増（2026年〜）

2026年1月から外国人の印紙税が8%に引き上げられています。MYR 100万の物件でMYR 8万（約320万円）。この追加コストは利回りの計算に直接影響します。

RPGTの永続課税

外国人は何年保有しても最低10%のRPGTが課税されます。「長期保有で非課税」にはなりません。売却時の手取りを計算する際は、必ずRPGTを織り込む必要があります。

非居住者の高い所得税率

賃貸所得に対する30%の税率は、ネット利回りを大きく圧迫します。MM2Hビザなどで居住者ステータスを得ることで軽減できますが、MM2H自体のコスト（定期預金MYR 50万以上）も考慮が必要です。

供給過剰エリアのリスク

ジョホール州（イスカンダル地区）はサービスアパートメントの未販売在庫が特に多い地域です。利回りの数字だけを見て投資すると、テナントがつかないリスクがあります。

州政府承認のリスク

承認は「必ず下りる」わけではありません。稀に却下されるケースもあります。SPAに条件付き解除条項があるか確認してください。

管理費の未払い問題

マレーシアのコンドミニアムでは、管理費の滞納が問題になることがあります。管理の質が低下すると物件価値にも影響するため、購入前に管理組合の財務状況を確認することが大切です。

為替リスク

MYRは過去10年でJPYに対して約53%上昇しています。ただし、新興国通貨特有のボラティリティがあり、政治・経済状況により大きく変動する可能性があります。

まとめ——マレーシア不動産投資の判断ポイント

マレーシアは東南アジアの中でも外国人が土地付き物件を含めて幅広く購入できる市場です。シンガポールのABSD 60%やタイの土地所有制限と比べると、選択肢の幅は広い。

ただし、2026年からの印紙税8%、RPGTの永続10%課税、非居住者の所得税30%を考えると、税引き後のリターンは見かけほど高くない可能性があります。

投資先としてのポジション整理:

現実的な選択肢としては:

• KLの都心コンドミニアム: 外国人最低価格MYR 100万〜。駐在員・現地採用の日本人テナント需要がある。グロス4〜5%、税引き後ネットは2〜3%が現実的な線
• ペナン本土: 最低MYR 50万から購入可能。ただしテナント需要は限定的
• MM2Hとの組み合わせ: 長期滞在予定があるなら、居住者税率の適用でネット利回りを改善できる

購入を検討する場合は、現地の日系不動産会社や不動産弁護士に相談するのが確実です。特に州政府承認のプロセスは州ごとに運用が異なるため、対象州の実績がある弁護士を選ぶことが重要です。

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※ 本記事は2026年3月時点の情報に基づいています。印紙税、RPGT、州別の最低購入価格は変更される可能性があります。投資判断の際は、最新の規制をLHDN（内国歳入庁）や各州政府の公式情報で確認し、現地の不動産弁護士・税理士に相談してください。

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