運河沿いの家は固定資産税が高いのか——オランダの不動産評価WOZの仕組み

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アムステルダムの運河沿いに並ぶ細長い家。傾いているものもある。築400年の建物がざらにある。これらの物件の「資産評価額」がどう決まるのか考えたことがあるだろうか。オランダには日本の固定資産税に相当する仕組みとしてWOZ（Waardering Onroerende Zaken）という不動産評価制度がある。

WOZとは何か

WOZは毎年1月1日時点の市場価値に基づいて自治体（Gemeente）が算定する不動産評価額だ。日本の固定資産評価額と似ているが、大きな違いがある——WOZは「もしその物件を今日売ったらいくらか」という実勢価格に近い金額で設定される。日本のように路線価や公示価格から何割か掛け目をかけるのではなく、周辺の実際の取引事例から算出する。

この評価額が以下の複数の税金の計算基礎になる。

• OZB（Onroerendezaakbelasting）: 不動産所有者税。自治体に支払う。WOZの0.04〜0.25%程度（自治体による）
• Waterschapsbelasting: 水道局税。堤防・治水の維持費用
• Box 3の資産計算: 所得税のBox 3で、持ち家以外の不動産はWOZ評価額で算入

運河沿いの家はやはり高い

アムステルダムの運河沿い（Grachtengordel地区）のWOZ評価額は突出して高い。ヘーレン運河（Herengracht）やケイゼル運河（Keizersgracht）沿いの物件は、WOZ評価額が€1,000,000（約1億6,000万円）を超えるものが珍しくない。実際の取引価格は€2,000,000〜5,000,000（約3.2億〜8億円）に達するケースもある。

ただし、運河沿いの家には独特のコスト要因がある。築数百年の建物は基礎工事に木杭を使っているものが多く、杭の腐食や地盤沈下による修繕費が巨額になることがある。これはWOZ評価額には直接反映されない。

ハウスボートの評価はどうなるか

アムステルダムのもう一つの象徴がハウスボート（woonboot）だ。運河に浮かぶ住居だが、これにもWOZ評価額が設定される。ハウスボートの場合、船体の価値に加えて「係留場所の許可（ligplaatsvergunning）」の価値が評価に含まれる。

人気エリアの係留許可は数十年待ちのこともあり、許可そのものに市場価値がある。アムステルダム中心部のハウスボートのWOZ評価額は€300,000〜800,000（約4,800万〜1億2,800万円）程度。陸上の物件より安いが、維持費（船体のメンテナンス、係留費）を考えると「安い暮らし方」とは限らない。

WOZに異議を申し立てる

WOZ評価額に納得できない場合、毎年送られてくるWOZ beschikking（評価通知）に対して6週間以内に異議申立（bezwaar）ができる。実際にオランダでは毎年数十万件の異議申立が行われている。

異議が認められる主な理由は、近隣の取引事例が自分の物件と条件が異なる（面積・状態・階数など）場合や、物件に構造的な問題がある場合。専門の代理業者（WOZ bezwaar bureau）もあり、成功報酬型で引き受けてくれる。

賃貸でも無関係ではない

賃貸に住んでいる場合、WOZを直接支払うのは大家だが、間接的に家賃に反映されている。また、社会住宅（sociale huurwoning）の家賃上限はWOZ評価額に連動しているため、WOZが上がれば家賃上限も上がる構造になっている。

不動産の評価方法は、その国が「土地と建物の価値をどう捉えているか」を映す鏡だ。オランダのWOZが実勢価格に近い評価を採用している点は、「不動産価格の透明性」を重視する社会の姿勢と一致している。