家賃デポジットを返してもらえない国、返してくれる国——敷金文化の世界比較 | | Kaigaijin

「退去時に敷金が一銭も返ってこなかった」という話は、海外在住日本人の間でよく聞く。

逆に「あの国は日本より戻ってきやすかった」という話も聞く。国によってデポジットのルールも文化も大きく違う。

引っ越す前に知っておくと、少なくとも「知らなかった」による損は防げる。

日本の敷金——制度は明確だが現実は別

日本の民法では、敷金は「入居者の債務不履行の担保として預けるもの」で、退去時に損害がなければ全額返還が原則だ（民法622条の2）。

ただし「通常損耗は大家負担、故意・過失は入居者負担」という原則があるにもかかわらず、現実には原状回復費用として差し引かれるケースが多く、国土交通省がガイドラインを出して対応に当たっている。

目安：

敷金：家賃の1〜2ヶ月分が一般的
礼金：慣行として1〜2ヶ月分（返還なし・法的根拠も薄い）

礼金が存在するのは世界的に見ると独特な慣行だ。

各国のデポジット制度比較

シンガポール——2ヶ月が標準

シンガポールの賃貸では、1年未満の契約は1ヶ月分、1年以上の契約は2ヶ月分のデポジットが一般的。

法的には「デポジットは返す義務がある（入居者の損害がない限り）」というルールはあるが、独立した政府エスクロー制度は存在しない。個人の大家に直接預けるケースが多く、退去時のトラブルは少なくない。

対策として効果的なのが「Condition Report（入居前の状態確認書類）」の作成だ。引越し前に物件の状態を写真・動画で記録し、双方がサインすることが重要になる。エージェントを使う場合はInventory Listの作成を依頼するといい。

イギリス——5週間上限の法的制限

イギリスでは2019年の「Tenant Fees Act」により、住宅賃貸のデポジットに上限が設けられた。

年間家賃£50,000未満の物件：5週間分の家賃が上限
年間家賃£50,000以上：6週間分

さらに、イギリスには**政府認定の「Tenancy Deposit Scheme（TDS）」**が存在し、大家は受け取ったデポジットを30日以内に以下のいずれかに預けることが義務づけられている：

Deposit Protection Service（DPS）
MyDeposits
Tenancy Deposit Scheme（TDS）

入居者はどのスキームに預けられているか通知を受ける権利があり、大家が通知を怠った場合は罰則がある。退去時の紛争は各スキームが運営する「ADR（代替的紛争解決）」で仲裁できる。

「デポジットを守る法律がある国」として、ヨーロッパの中では比較的入居者保護が整っている。

フランス——1ヶ月分が法定上限

フランスの住宅賃貸は法律（Loi ALUR等）で厳しく規制されている。

非家具付き物件：デポジットは家賃1ヶ月分が上限（法定）
家具付き物件：2ヶ月分

退去から2ヶ月以内に返還義務がある（入居前との比較報告書=État des lieuxがある場合）。不当に返還しない場合は、家賃の10%/月分の遅延利息が発生する。

日本の「敷金+礼金」のような追加負担はなく、デポジットのみが基本。ただし「Cautionnerment（保証人）」や「garantie Visale（政府保証制度）」が別途求められるケースがある。

タイ——2ヶ月が一般的、返還は交渉次第

タイの賃貸は通常2ヶ月分のデポジット。日本・シンガポール・イギリスと比べると、法的な保護が弱い。

タイの民商法上、デポジットは返還されるべきものだが、実際には「エアコンが古くなった」「壁に日焼けがある」などの理由で全額差し引かれるトラブルがある。

対策：

退去前に大家または管理会社と一緒に部屋をチェックする
修繕が必要な箇所は退去前に合意する
「全額返還」の合意書を書面でもらう

「口頭で大丈夫と言われたが書面がない」状態でもめるケースが多い。

韓国——チョンセという特殊制度

韓国には「チョンセ（전세）」という世界でもほぼ他に例を見ない制度がある。

家賃を月払いするのではなく、物件価格の50〜80%に相当する高額の保証金を一括で預け、退去時に全額返してもらうという仕組みだ。

月額家賃：払わない（保証金の利息が大家の収入になる）
保証金の規模：2〜3億ウォン（約2,000〜3,000万円）以上が一般的

高額の保証金をどこかに預けて利回りを得る大家と、「月払い家賃がない」入居者のマッチング。低金利の時代に成立した制度だが、近年の金利上昇で大家が保証金を返せないトラブルが急増した（2023年前後のチョンセ詐欺問題）。

日本人駐在員がチョンセを選ぶケースは少ないが、「なぜそんなに保証金が高いのか」と驚かないために知っておきたい制度だ。

デポジットを守るための実践的アドバイス

1. 入居前の写真・動画撮影は必須

これはどの国でも有効な自衛手段だ。

壁・床・天井・家具の傷や汚れ
キッチン・浴室・トイレの状態
窓・ドア・エアコン等の動作確認

タイムスタンプが入る形でスマートフォンで撮影し、クラウドに保存する。大家・管理会社に「入居前チェックリスト」へのサインを求める。

2. 破損・故障は即報告

入居中に設備が壊れた場合は、すぐにメールや書面で報告する。「報告していなかったから退去時に入居者負担になった」というケースを防ぐためだ。

3. 退去通知は書面で・期限を守る

契約書に定められた退去通知期間（1〜2ヶ月前が多い）を守り、書面またはメールで記録を残す。口頭での通知は後から「言った・言わない」になる。

4. エスクローまたは第三者保護があるか確認する

契約前に「デポジットはどこに保管されるか」を確認する。イギリスのTDS制度のような第三者保護があるかどうかで、トラブル時の対処可能性が変わる。

各国デポジット比較まとめ

国	デポジット上限	第三者保護制度	返還期限	入居者保護度
日本	慣行1〜2ヶ月	なし	慣行（法定明記なし）	中程度
イギリス	5週間（法定）	あり（TDS等）	10日以内が推奨	高い
フランス	1ヶ月（法定）	なし	2ヶ月以内（法定）	高い
シンガポール	慣行2ヶ月	なし	合意による	中程度
タイ	慣行2ヶ月	なし	合意による	低め
韓国	チョンセは物件の50〜80%	一部あり	退去時	要確認

参考情報

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」: mlit.go.jp
Deposit Protection Service（UK）: depositprotection.com
Fair Trading（シンガポール住宅賃貸）: cea.gov.sg