フィリピンで外国人がコンドミニアムを買う方法——土地は買えないが部屋は買える
フィリピンでは外国人の土地所有は禁止だが、コンドミニアムの区分所有は合法。購入手続き、税金、管理費、資産価値のリスクまで、日本人が知るべき実務を整理。
この記事の日本円換算は、1PHP≒2.7円で計算しています（2026年4月時点）。為替は変動するので、現地通貨（PHP）の金額を基準にしてください。
フィリピンの憲法は、外国人の土地所有を禁止している。1987年憲法の第12条第7項に明記された、交渉の余地がないルールだ。
しかしコンドミニアム（分譲マンション）の一室は、外国人でも購入できる。1966年制定のコンドミニアム法（Republic Act No. 4726）により、建物全体の外国人所有比率が40%以下であれば、外国人の区分所有が認められている。
土地は買えない。でも空中に浮かぶ「箱」は買える。これがフィリピンの不動産における外国人の立ち位置だ。
購入可能な物件の条件
外国人が購入できる条件を整理する。
- コンドミニアムの区分所有: 建物全体の外国人所有比率が40%以下
- 土地: 購入不可（フィリピン人配偶者名義での購入は可能だが、離婚時のリスクあり）
- 一戸建て（house & lot）: 土地が含まれるため購入不可
つまり、外国人が合法的に所有できるのはコンドミニアムのみ。タウンハウスや一戸建ては、たとえ気に入っても購入できない。
マニラ圏の価格帯
マニラ首都圏（Metro Manila）のコンドミニアム価格は、エリアによって大きく異なる。
| エリア | 1ベッドルーム（25〜35㎡） | 2ベッドルーム（50〜70㎡） |
|---|---|---|
| BGC（ボニファシオ・グローバルシティ） | PHP 6M〜12M（約1,620万〜3,240万円） | PHP 10M〜20M（約2,700万〜5,400万円） |
| マカティ（中心部） | PHP 5M〜10M（約1,350万〜2,700万円） | PHP 8M〜18M（約2,160万〜4,860万円） |
| オルティガス | PHP 3M〜7M（約810万〜1,890万円） | PHP 5M〜12M（約1,350万〜3,240万円） |
| マニラ・ベイ周辺 | PHP 3M〜8M（約810万〜2,160万円） | PHP 6M〜15M（約1,620万〜4,050万円） |
BGCとマカティの高級物件は東京の物件と比べても半額〜3分の1程度。ただし、面積あたりの単価は年々上昇しており、2020年代に入ってからの値上がりが目立つ。
購入の流れ
Step 1: 物件選定 デベロッパー（Ayala Land、SM Prime、Megaworld等）の新築か、中古市場の既存物件かを選ぶ。新築はプレセリング（建設前販売）が一般的で、完成までの支払いを分割できるメリットがある。
Step 2: 予約金（Reservation Fee）の支払い 物件を押さえるために、PHP 20,000〜50,000（約54,000〜135,000円）程度の予約金を支払う。
Step 3: 契約書への署名 Contract to Sell（売買予約契約）に署名。購入価格、支払いスケジュール、引き渡し条件を確認する。
Step 4: 支払い 一括払い、銀行ローン、またはデベロッパーへの分割払い（In-house Financing）のいずれか。外国人は現地銀行のローンが利用しにくいため、一括払いかデベロッパーの分割が主流。
Step 5: 引き渡し・登記 完成後（新築の場合）にCondominium Certificate of Title（CCT）が発行される。これが所有権の証明。
税金とコスト
購入時と所有時に発生する主なコストを整理する。
| 項目 | 金額・料率 |
|---|---|
| Documentary Stamp Tax | 購入価格の1.5% |
| Transfer Tax | 購入価格の0.5〜0.75%（地域による） |
| Registration Fee | 購入価格に応じたスライド制 |
| 不動産取得税（Capital Gains Tax） | 売却価格の6%（売り手負担が通例） |
| 固定資産税（Real Property Tax） | 評価額の1〜2%/年 |
| 管理費（Association Dues） | PHP 80〜200/㎡/月 |
BGCの40㎡のユニットの場合、管理費は月PHP 3,200〜8,000（約8,640〜21,600円）程度。これにSinking Fund（修繕積立金）が加わる。
知っておくべきリスク
完成遅延: プレセリング物件はデベロッパーが完成予定日から1〜3年遅れることが珍しくない。供給過剰: BGCとマニラ・ベイ周辺は新築の供給が需要を上回っており、賃貸に出しても空室リスクがある。管理の質: 管理組合の運営能力にばらつきがあり、内覧時に共用部の状態を確認するのが大事だ。出口戦略: 外国人購入比率40%上限があるため、転売時に枠の確認が必要。
投資目的なら賃貸利回り年5〜7%（実質3〜5%）。居住目的なら、マカティで月PHP 25,000の賃貸を10年払うとPHP 3,000,000。同等物件をPHP 5,000,000で購入すれば10年で元が取れる計算にはなる。ただし、フィリピンに10年以上住む確信があるかどうか。ここが判断の分岐点だ。