BGC（ボニファシオ・グローバル・シティ）の不動産——外国人が買えるコンドミニアムの現実
マニラ首都圏で最も開発が進むBGC。外国人はコンドミニアムを購入できるが、土地は買えない。フィリピンの外国人不動産所有ルールと現実的な選択肢を整理する。
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ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）はマニラ首都圏タギグ市にあり、フィリピン最大規模の計画型複合都市開発だ。高層オフィスビル、ショッピングモール、高級レストラン、インターナショナルスクールが集積し、在住外国人の最も人気の高い居住エリアのひとつになっている。
外国人はフィリピンで不動産を「買える」か
結論から言うと、外国人がフィリピンで不動産を購入できるのは「コンドミニアム（集合住宅の区分所有）のみ」だ。
フィリピン憲法は「土地の所有はフィリピン国民に限る」と定めており、外国人が土地（および土地付き一戸建て）を所有することは原則できない。ただしコンドミニアムは別扱いで、外国人は建物の区分所有権を取得できる。ただし1棟あたりの外国人保有比率上限は40%（フィリピン人保有が60%以上必要）という制限がある。
BGCのコンドミニアム価格感
BGCのコンドミニアム新築価格は2024年時点で1㎡あたりPHP 150,000〜350,000（約40.5〜94.5万円）程度が目安。40㎡のワンベッドルームで約PHP 8,000万〜1億4,000万（約2,160万〜3,780万円）が相場感になる。
投資目的（賃貸収益）を狙う場合、BGCの賃貸利回りは表面で4〜7%程度とされることが多いが、管理費・税金・空室リスクを考慮した実質利回りはより低くなる。「フィリピン不動産は利回りが高い」という説明だけを信じて投資判断するのは注意が必要だ。
購入時の注意点
デベロッパーの信頼性確認：フィリピンの不動産市場では、プレセール（竣工前販売）で入金後にプロジェクトが長期遅延・中断するリスクがある。大手デベロッパー（Ayala Land、SM Prime、DMCI Homes等）は実績があるが、規模の小さいデベロッパーはリスクが高まる。
外国人の取得上限：1棟40%の外国人保有上限に達している物件は買えない。購入前に現在の外国人保有比率を必ず確認する。
税金・手数料：購入時には登録税（Documentary Stamp Tax: 1.5%）、登録料、仲介手数料などがかかる。総コストは物件価格の5〜8%程度が目安として言われることが多い。
賃貸という選択肢
在住外国人の多くは購入より賃貸を選ぶ。BGCの1ベッドルーム（40〜60㎡）の賃貸は月PHP 30,000〜60,000（約8.1〜16.2万円）程度。家具付き・WiFi込みの物件が多く、サービスアパートメントとしての利用も普及している。
賃貸の場合、契約期間は1年が標準で、外国人には2ヶ月分のデポジットが求められることが多い。賃貸仲介はFacebookのフィリピン在住日本人グループや、PropertyGuru・Laminaなどの不動産ポータルから探せる。
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