HDB転売市場の価格が100万SGDを超えた——公共住宅なのになぜ

この記事の日本円換算は、1SGD≒115円で計算しています（2026年4月時点）。

シンガポールの公共住宅（HDB）の転売価格が、100万SGD（約1億1,500万円）を超える事例が2022年以降に急増している。2024年には100万SGD超えの取引が年間で1,000件を超えた。「公共住宅」という名称からは想像しにくい数字だ。

HDBとは何か

HDB（Housing Development Board）はシンガポール政府が建設・管理する公共住宅で、シンガポール人の約80%が居住している。日本の公営住宅とは異なり、購入型が基本で、99年の土地借地権付き物件として個人が所有できる。

新築の場合はHDB直販（BTO：Built-To-Order）で購入する。価格はエリアや広さによって異なるが、市中心部から離れたエリアの3-4部屋タイプで30〜50万SGD（約3,450万〜5,750万円）程度。

5年以上居住後は「転売市場」（Resale Market）での売却が可能になる。ここで価格が市場原理に任されるため、人気エリアや高層階の物件が高騰する。

なぜ100万SGDを超えるのか

価格を押し上げている要因はいくつかある。

立地とビュー。 中心部に近いエリア（タンピネス、クイーンズタウン、ビシャン等）や、MRT駅直結、上層階で眺望が開けた物件は投機的な人気がある。

残存リース期間。 99年リースのため、建設年が古い物件は残存期間が短い。2020年代後半から、50年以下の物件に対する住宅ローン審査が厳格化されたことで、比較的新しい物件への需要が集中している。

ABSD（追加印紙税）の影響。 コンドミニアム購入には高額のABSDが課される（シンガポール人の2件目で20%）ため、HDB転売市場に需要が流れている側面もある。

政府の矛盾する意図

政府は「すべてのシンガポール人に手の届く住まいを」という理念を掲げつつ、HDBが資産として値上がりすることを半ば容認してきた歴史がある。国民の多くがHDBを老後の資産として位置づけており、「HDBが値下がりした＝政府の失政」という政治的圧力がある。

2023年にはHDB新築価格を引き下げ、転売市場への規制強化も実施されたが、効果は限定的だ。CPF（中央積立基金）でHDBを購入し、売却益を次の物件購入や老後資金に充てる——このサイクルが国民の資産形成に組み込まれているため、政府も根本的な価格抑制に踏み切れない。

外国人には関係ない話か

実はある。シンガポール永住権（PR）を取得すると、HDB転売市場での購入が可能になる。駐在員が長期滞在を予定している場合、コンドミニアムよりも広い面積をHDBで確保するという選択肢もある。ただし転売には制限があり、最低5年の居住義務がある。短期滞在者にはほぼ無縁だが、PR取得を検討しているなら知っておく価値のある制度だ。