バンコクの高度成長は1990年代の東京とどこが同じで、どこが違うか | タイ | Kaigaijin

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バンコクの不動産が上がっている。外資が流入し、日本人駐在員が増え、都市開発が加速している。この風景は1990年代の東京と重なるのか。数字で確認する。

不動産価格の上昇率を比較する

バンコク（2020〜2025年）: バンコクのコンドミニアム価格は年2〜3%の上昇を続けている（Global Property Guide、2026年）。Grade Aアパートの賃料はTHB 591/㎡で前年比6.5%上昇（2025年Q3、Colliers調べ）。

東京（1985〜1990年）: 東京23区の商業地は1985〜1990年の5年間で約3.5倍に上昇した。住宅地でも約2.5倍。年率換算で約20〜30%の上昇率だった（日本不動産研究所、市街地価格指数）。

桁が違う。バンコクの年2〜3%はインフレ調整後の実質値で見ると、ほぼ横ばいに近い水準だ。東京のバブル期の年20〜30%とは完全に異なる速度で動いている。

バンコク（2024〜2025年）: 外国人による不動産購入は2024年に前年比3%増（タイ土地局データ）。中国人・日本人・シンガポール人が主な買い手で、コンドミニアムの外国人所有上限（棟あたり49%）が法律で定められている。

東京（1985〜1990年）: 外資流入というより、国内の金融緩和が原動力だった。日銀が公定歩合を2.5%まで引き下げ、銀行が不動産を担保に積極融資。企業の土地投機が膨らんだ。海外マネーが東京の不動産を直接押し上げたわけではない。

バンコクへの外資流入は存在するが、外国人所有の法的上限があるため、外資だけで価格が暴騰する構造にはなりにくい。東京バブルは国内金融政策の歪みが主因で、構造が根本的に異なる。

バンコク（2015〜2024年）: 在タイ日本人は約7.2万人（外務省、2023年10月時点）。バンコクには約5万人が集中しており、世界の都市別日本人人口で2位。10年前の約5.5万人から約30%増加した。

東京（1985〜1990年）: 在日外国人は1985年の約85万人から1990年の約108万人へ。ただし当時の東京の外国人駐在員増加は、バブル景気による金融業の拡大が背景だった。

バンコクへの日本人の増加は製造業の生産拠点移転とサービス業の拡大が主因で、不動産投機とは直接の関連が薄い。東京は金融業の肥大化と不動産投機が連動していた。

タイ（2020〜2025年）: コロナ後の回復を経て、GDP成長率は2024年に2.5%、2025年は2.7%（IMF World Economic Outlook、2025年4月）。1990年代前半の年8〜10%成長からは大きく減速している。

日本（1985〜1990年）: 年4〜5%のGDP成長。ただしGDPの実質成長以上に資産価格だけが異常に膨らんだのがバブルの特徴だった。

バンコクの現在の経済成長は穏やかで、不動産価格の上昇もGDP成長と概ね整合している。東京バブルではGDP成長の何倍もの速度で地価が上がった。この乖離がバブルの定義そのものだ。

数字を並べると違いばかりだが、構造的に似ている部分もある。

都市への一極集中: バンコクはタイのGDPの約50%を生み出す。1980年代後半の東京圏もGDPの約30%を占めていた。経済活動が1つの都市に集中し、その都市の不動産だけが他地域と乖離して上がる構造は共通している。

交通インフラの拡張: バンコクではBTS・MRTの路線延伸が進んでおり、新駅周辺の地価が上がる。東京でも地下鉄・私鉄の新線開通が地価上昇のトリガーだった。

中間層の持ち家願望: タイの中間層が増え、コンドミニアム購入が「ステータス」になっている面がある。1980年代後半の日本で「マイホーム」が国民的目標だった状況と似ている。

1990年代の東京バブルが崩壊した直接的な原因は、日銀の急激な金融引き締め（公定歩合を1989年5月から1年半で2.5%→6%に引き上げ）と、大蔵省の総量規制（不動産向け融資の伸び率を抑制）だった。

バンコクの現状でこれと同じシナリオが起きるためには、以下が必要になる。

現時点では、バンコクの不動産市場にこの3条件は当てはまらない。価格上昇は年2〜3%で投機的とは言えず、外国人所有の上限もある。

ただし「バブルは事後にしかわからない」という歴史の教訓は忘れてはいけない。1988年の東京でも「これはバブルではなく、日本経済の実力だ」と言われていた。

数字を並べた結論として、バンコクの現在は1990年代の東京とは似ていない。上昇率が桁違いに小さく、金融緩和のバブル的な過熱もない。

ただし、「都市への一極集中」「インフラ拡張」「中間層の台頭」という成長の土台は共通している。この土台の上にどれだけの投機マネーが乗るかで、先の展開は変わる。

バンコクの不動産を投資対象として見るなら、東京バブルとの類似点を探すよりも、バンコク固有の法規制（外国人所有上限49%、土地所有不可）を理解する方が実用的だ。