外国人がタイのコンドミニアムを購入できる条件と注意点
タイでコンドミニアムを購入したい外国人向けの実用ガイド。Foreigners Quota・FET証明・購入手続き・維持費・売却時の税金を解説。
この記事の日本円換算は、1THB≒4.4円で計算しています（2026年4月時点）。為替は変動するので、現地通貨（THB）の金額を基準にしてください。
タイで外国人が不動産を取得できる方法は限られているが、コンドミニアム（区分所有マンション）については合法的に名義を持てる。ただし「49%ルール」という制限が存在する。
外国人所有の基本ルール
タイのコンドミニアム法（Condominium Act B.E. 2522）では、1棟のコンドミニアムにおける外国人所有割合を最大49%（Foreigners Quota）に制限している。
つまり：
- 1棟100戸のコンドミニアムがあった場合、外国人が購入できる上限は49戸
- 残り51戸はタイ人・タイ法人名義で保有される
新築物件では「外国人枠（Foreign Quota）が残り○○戸」という情報が重要で、外国人枠が売り切れると外国人名義での購入ができなくなる。
FET証明書（Foreign Exchange Transaction）
外国人がタイのコンドミニアムを購入するには、購入資金が外国から持ち込まれたことを証明するFET証明書が必要。
具体的な流れ：
- 日本の銀行からタイの銀行口座に購入代金を送金
- タイの銀行でFET証明書（Foreign Exchange Transaction Form）を発行
- 土地省での名義登記時にFET証明書を提出
タイ国内の口座から支払うだけでは外国人名義での登記が通らない。資金の出所証明が義務。
購入時のコスト
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 物件価格 | 物件による |
| 所有権移転登録税 | 物件評価額の2% |
| 印紙税または特別事業税 | 0.5%または3.3% |
| 源泉徴収税 | 売買金額に応じた計算 |
| 弁護士・仲介手数料 | 1〜3%程度 |
売主・買主どちらが負担するかは交渉による。新築物件では開発業者が移転税を負担するキャンペーンを行うこともある。
維持費と管理費
コンドミニアムの購入後は毎月の共益費（Maintenance Fee）と毎年の固定費が発生する。
- 管理費（CAM Fee）: 約30〜80THB/平方メートル/月。100m²なら3,000〜8,000THB/月
- 沈降基金（Sinking Fund）: 一度だけ支払う修繕積立金。500〜1,000THB/平方メートル程度
売却時の税務
売却時には譲渡益に対して以下の税金が発生：
- 特別事業税（SPT）: 3.3%（5年以内に売却した場合）
- 源泉徴収税：売却代金に応じた累進計算
- 印紙税：0.5%
長期保有（5年超）は特別事業税が免除され印紙税のみになる。投資目的で短期売却すると税負担が大きくなる点に注意。
実際の選び方
バンコクのBTS・MRT沿線の外国人人気エリア（プロンポン・アソーク・シーロム等）は外国人枠の物件が売り切れていることも多い。再販物件（中古）では外国人枠の残数を登記簿で確認することが先決。