アメリカで家を買うと「不動産エージェント2人分の手数料」がかかる——住宅売買の仕組み

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アメリカで家を買うときに「売り主が買い手のエージェント費用も払う」という慣行が長く続いてきた。売り手は売却価格の5〜6%を手数料として支払い、そのうちの2.5〜3%を買い手側のエージェントにも分配する構造だ。

しかし2024年3月、全米不動産業者協会（NAR）が反トラスト訴訟で和解し、この慣行を変えるルールが導入された。「エージェント費用は各自が払う」という方向への転換が始まっている。

2024年のルール変更の影響

従来は「買い手はエージェントを無料で使える（費用は売り手が出す）」だった。変更後は買い手が自分のエージェントと書面で費用を合意した上で使う形になった。

実務的にはまだ慣行が変化途上であり、地域によって対応が異なる。将来的には「買い手自身がエージェント費用を負担する」ケースが増える見通しだ。

アメリカの住宅購入プロセスの概要

事前承認（Pre-approval）: 銀行・モーゲージ会社から「いくらまで借りられるか」の事前承認を取得する。これがないと売り手が交渉に応じないことが多い。

エージェント選択: 買い手側エージェント（Buyer's Agent）を選ぶ。友人・同僚の紹介が信頼性が高い。

物件探し・オファー: 気に入った物件に書面でオファー（購入申込み）を出す。売り手が「受諾・拒否・カウンターオファー」で返答する。

インスペクション: 購入前に建物検査（Home Inspection）を行う。構造・電気・配管・害虫等をチェックし、問題があれば価格交渉か撤退かを判断する。

クロージング: 書類署名・残代金支払い・鍵の受け取り。アメリカでは不動産弁護士またはTitlecompanyが手続きを担う。

在米日本人の住宅購入

在米日本人が家を購入する場合、英語での契約書・交渉が大前提になる。日本語対応の不動産エージェントが在住都市にいれば活用できる。

ダウンペイメント（頭金）は物件価格の20%が標準的に推奨される（PMI・プライベートモーゲージ保険を避けるため）。$500,000（約78,500,000円）の物件なら$100,000（約15,700,000円）が頭金になる。

永住権・市民権がなくてもアメリカで家を購入すること自体は可能だが、モーゲージの審査が厳しくなる場合がある。